40、提案第20120392号

案 由：关于创新住房保障体制机制构建多层次住房保障体系的提案

提 出 人：农工党深圳市委会(共1名)

办理类型：主办汇办

承办单位：市住房和建设局,市编办

内 容：

2007年，国务院出台的《关于解决城市低收入家庭住房困难的若干意见》指出，加快建立健全以廉租住房制度为重点、多渠道解决城市低收入家庭住房困难的政策体系，强调“解决城市低收入家庭住房困难是城市人民政府的重要责任”，突出了政府在保障性住房的定位及职能。随后各级政府加大力度推动保障性住房的建设表明，住房政策由单一的市场化解决向“市场与政府保障”相结合的双轨制政策转变。为此，国务院提出在“十二五”期间，将继续加大保障性住房的建设投入，集合各方力量，积极推动保障性住房的建设，并在此期间计划建设保障性住房和棚户区改造住房3600万套。到“十二五”期末，全国保障性住房覆盖面达到20%左右。

改革开放以来，深圳市全面贯彻与落实科学发展观，积极构建与建设社会和谐的战略宏图，以实现住有所居、改善民生、建立民生幸福城市的目标，深圳市坚持突出与强化政府住房保障责任，不断创新住房保障体制机制，加大力度推动保障性住房体系的建设，不断完善保障性住房的政策、建设与供应体系，逐步建成已具成效的多层次多渠道多元化的住房保障体系。

一、深圳市住房保障体系的现状分析

目前，深圳市已基本建立了解决不同收入水平人群住房问题的“高中收入家庭购买市场商品住房、部分中低收入家庭购买经济适用房、特困家庭租住廉租房、夹心层租住公共租赁住房，以及积极实施人才安居工程”多层次住房体系，形成了以住房保障为核心、保障性住房体系和商品房体系“双规并行”的住房供应体系；同时各级政府不断创新与构建土地资源利用方式、投融资模式、保障方式，以及保障性住房建设管理与保障机制等各个领域，大力推动保障性住房的建设，形成了集安居商品房、经济适用房、公共租赁住房、廉租住房、货币补贴等多种保障形式为一体的住房保障体系；另外基于国家保障性住房相关法律法规，深圳市积极推动建设与完善各项住房保障管理制度和政策体系，出台了一系列相关政策文件，初步形成了具有深圳特色，涵盖廉租住房、公共租赁住房和经济适用住房等较为规范与齐全的住房保障制度体系，明确了在保障性住房领域中政府与市场的角色定位及作用，对保障性住房建设资金、土地供应、规划设计、分配及管理机制，以及城市居民准入条件、申请、资格审查、定期复核、退出机制等方面进行了严格的规定，从而基本实现了保障性住房的公平和公正。

在“十一五”规划期间保障性住房建设的基础上，深圳市以高起点、高标准、高质量为目标，提出在“十二五”规划期内，计划筹集建设25.4万套保障性住房，总建筑面积1610万平方米的目标；其中经济适用住房1.9万套，建筑面积115万平方米；公共租赁住房（含廉租住房）7.5万套，建筑面积375万平方米；安居型商品房16万套，建筑面积1120万平方米，进一步加大保障性住房规划建设的力度，加快满足深圳市经济社会的转型与结构调整，以及经济特区一体化的住房保障新要求，推动深圳市住房保障事业在原有基础上出现质的飞跃。

二、深圳市保障性住房建设与管理存在的问题

尽管深圳市保障性住房建设取得巨大的成绩，但是在建设与管理实际中，仍然面临诸多问题，具体表现在：

(一)保障性住房供需矛盾突出

由于深圳市城市特殊的结构特点和土地资源条件的约束，使得保障性住房供应和建设的住宅产品结构与居民需求出现偏差；并且在房价快速上涨的形势下，较大部分高素质人才和“夹心层”家庭的住房困难问题仍显得突出，无法承受较高的经济适用房销售价格和租金。

(二)保障性住房建设和分配进度较慢

在保障性住房建设过程中，受到项目前期征地拆迁、规划建设调整和审批流程过长，以及建设资金供应紧张等问题的影响，深圳市保障性住房建设进度迟缓，竣工率较低，无法及时上市供应；同时多级政府与多部门的管理，导致申请保障性住房机制繁多和流程较长，保障性住房分配管理进度较慢和效率较低。

（三）住房保障退出机制缺失

缺乏个人诚信档案管理、保障性住房申请审批程序不严、监管难度较大，使保障性住房体系缺乏规范与完善的住房保障退出机制，存在“寻租”和“搭便车”现象，相应的处罚与担责措施力度较轻。

（四）保障性住房售价和租金仍处于高位

深圳市房价的快速上涨和建筑成本的增加，使得安居商品房、经济适用房、公共租赁住房等保障住房的销售价格和租金也不断提高。尽管各类保障性住房都以政府指导价为标准对居民出售和租赁，但这对一些住房困难的中低收入家庭而言依然偏高，屡次出现居民退购经济适用房，以及公共租赁住房空置与居民退租现象。办 法：

（一）借鉴国际住房保障经验

从新加坡、日本等国家及地区的住房保障经验来看，各国政府在处理国内中低收入家庭住房困难问题时，主动并积极承担了解决中低收入家庭住房问题的责任，努力实现社会的公平：一是建立专门的管理机构或部门。新加坡、日本等国家政府建立专司住房保障工作的管理机构或部门，对保障性住房的建设、分配、购买者或租赁群体的资格进行认定，保障性住房的运营管理，以及购房贷款的审批、住房保障资金的调配与管理等方面实施统一负责与管理，有效提高了住房保障的组织和协调能力；二是制定住房保障的长远规划。在解决国内中低收入家庭住房困难问题面前，政府根据自身财政状况以及住房保障需求情况，制定长期的住房保障发展规划，以解决中低收入家庭住房问题为目标，分阶段有条件的促进住房保障的建设与发展。

（二）积极完善多层次住房供应体系

新的历史发展时期，应发挥政府主导作用，创新并完善住房保障体制机制，扩展保障性住房供应渠道，进一步优化与调整保障性住房供应结构；合理、有效制定年度保障性住房规划建设目标，积极发挥深圳市存量住房在保障性住房供应体系中的重要作用，保证保障性住房供应来源；坚决构建“租售并举”的住房保障供应体系，充分重视住房租赁市场在房地产市场中的作用，满足深圳市居民不同住房支付能力的、多样化的住房需求，从而形成“存量市场与增量市场相互协调”、“交易市场与租赁市场有机结合”的多层次保障性住房供应体系。

（三）组建保障性住房建设与管理的运营机构

借鉴日本、新加坡等国家较为成功的住房保障案例，组建专司保障性住房建设与管理的非营利性运营机构，作为市政府住房保障政策执行、计划实施、建设与管理等的实施平台，可以降低保障性住房建设与运营成本，提高国有资产的使用效率与利用效益，完善保障性住房的分配管理机制与配套服务。

（四）多渠道筹集保障性住房房源，调整保障性住房供应结构

目前保障性住房主要源于政府出资新建，旧城改造配套建设等渠道，保障性住房供应量受制于城市建设用地供给，因此建议结合深圳市大量存在的小产权房，探索与研究小产权房作为保障性住房重要来源之一的可行性，进一步拓宽保障性住房房源筹集渠道，盘活小产权房等存量住房，降低政府土地资源投入的负担。

（五）创新建设开发与投融资模式

充分利用深圳市拥有优质房地产开发商的优势，加强大型房地产开发企业参与建设保障性住房的力度，鼓励开发企业积极参与政府直接投资保障性住房项目的开发与建设，探索与研究保障性住房建设模式；创新保障性住房开发建设的投融资模式，在保障性住房建设中研究与实施资产证券化、使用房地产信托资金、地方政府债券发行、政府担保专项基金等新型投融资模式，探索与引导社会非营利性机构参与保障性住房建设与运营，提高建设与管理效率，降低寻租空间，促进深圳市保障性住房建设，提高深圳市保障性住房管理水平。

（六）建立保障性住房质量评价指标体系

根据深圳市经济发展与房地产市场特点，以及保障性住房建设情况，构建符合住房保障实际、可实施的住房保障质量评估体系，包括良好的社区环境、规划设计要求能满足居住功能需求、全面优质的社区服务、合适的规模配套、适宜的居住空间和完善的居住功能、完备的生活配套设施、科学的建筑构造和适宜的建筑式样等质量标准，从而有效、合理和科学的评价中低收入居民的住房质量水平，为不断推动保障性住房质量提供参考依据和标准。